Hemos han mencionado múltiples veces las ventajas de invertir en bienes raíces. Pero estos proyectos también tienen algunas desventajas. La más importante es que, especialmente en las zonas de mayor demanda, suelen tener un precio muy alto. Por supuesto, hay herramientas financieras diseñadas específicamente para que cualquier persona pueda involucrarse en estos proyectos.
Pero incluso con estas facilidades, una buena idea es dividir el costo de emprender un proyecto de bienes raíces. De esta forma, no solo se puede reducir la inversión financiera que debe realizar cada individuo.
Incluso, se puede acelerar el proceso de compra, ya que cada parte puede ayudar a que se salde ya sea el crédito o el valor del proyecto mucho más rápido.
Aunque se trata de una idea atractiva, debe ser evaluada cuidadosamente. Existen tres factores a revisar antes de meterse a bienes raíces en grupo.
En el caso que diversas personas vayan a participar en un proyecto inmobiliario, lo primero que deben de revisar es si el proyecto será rentable, atractivo en el mercado abierto y, lo más importante, que vas a tener certeza jurídica.
Rentabilidad del proyecto de bienes raíces
Este concepto se refiere a que la “enajenación genera un retorno de la inversión suficiente para cada uno de los inversionistas”. En otras palabras, que cada persona reciba una ganancia satisfactoria.
Vigilar la viabilidad del proyecto
Un proyecto “atractivo al mercado abierto significa que se venderá en un tiempo razonable una vez terminado el proyecto”. Es decir, el grupo debe asegurarse que la iniciativa de bienes raíces puede tener un comprador potencial rápidamente.
Prever problemas legales
Es decir: “tener certeza que el capital invertido va a contar con seguridad jurídica. Se debe acudir a abogado experto en temas mercantiles y cercanía con proyectos inmobiliarios”. O bien, que si la inversión en bienes raíces se topa con alguna barrera, los recursos de cada persona estén salvaguardados.
Ahora, sea solo(a) o en grupo: qué comprar? ¿qué ofrece más rentabilidad?
Normalmente, los inmuebles de mayor comerciabilidad son más rentables:
- Son los que se arriendan y venden más rápido;
- A mayor precio, menor rentabilidad.
Entonces, si quieres hacer la mejor inversión posible, no busques un apartamento en el que tú vivirías, busca uno que sea fácil de alquilar, fácil de vender y en una zona donde la demanda sea alta.
¿Será un buen negocio? Puedes esperar un retorno entre un 6% y un 7% anual, más valorización.
2. Cuentas y gastos:
Como todo negocio, debes hacer unas cuentas. Por ejemplo, si vas a comprar con un crédito hipotecario, ¿podrías asumir la cuota mensual unos cuantos meses mientras lo arriendas? No necesitarás endeudarte más para pagar el crédito, ese no sería un súper buen negocio…
Como todo negocio, debes hacer unas cuentas. Por ejemplo, si vas a comprar con un crédito hipotecario, ¿podrías asumir la cuota mensual unos cuantos meses mientras lo arriendas? No necesitarás endeudarte más para pagar el crédito, ese no sería un súper buen negocio…
Así mismo, los gastos pueden afectar tu rentabilidad. Debes tenerlos en cuenta a la hora de definir el valor de la renta y decidir si los asumes tú o el inquilino. Debe quedar claro en el contrato quién es responsable de qué.
- Gastos de mantenimiento.
- Gastos de impuestos municipales.
3. Normas:
Todas las ciudades tienen normas constructivas que definen, por ejemplo:
- Qué vías están pendientes por construir;
- Qué tipo de inmuebles son patrimonio y no se pueden modificar;
- Cuántos pisos se pueden construir en un predio.
El impacto de las normas en el valor de los lotes y bienes inmuebles es inmenso. ¿Te imaginas si el municipio tiene proyectada una gran avenida que pasará justo por el jardín de la casa que quieres comprar? O, ¿qué vista tendría tu balcón después de que terminen de construir un puente frente al edificio que has escogido? ¿Crees que el ruido afectará el valor?
Lo recomendable es consultar las normas y vías obligadas del inmueble que vas a negociar en la oficina de catastro donde está ubicada la propiedad.
4. Estado del inmueble:
Todas las ciudades tienen normas constructivas que definen, por ejemplo:
- Qué vías están pendientes por construir;
- Qué tipo de inmuebles son patrimonio y no se pueden modificar;
- Cuántos pisos se pueden construir en un predio.
5. Características del inmueble:
Hay inmuebles más comerciales que otros. Aunque hay unos que quisieras para tu vida. Por ejemplo:
- Un apartamento de 200 m2 de una sola alcoba es un sueño. ¿Te imaginas el baño de la alcoba principal? Ahora bien, ¿se alquila más fácil que uno de tres alcobas?
- Un local comercial enorme, con una súper vitrina y sin parqueaderos, será un buen negocio para quién…
- ¿Un apartamento con unos acabados de lujo y con un gasto de mantenimiento bajo será más fácil de rentar que uno que debe pagar mucho menos?
El precio no es lo único que debes considerar. Evalúa qué tan fácil y rápido moverás la propiedad en el mercado.
6. Tipo de inmueble:
En términos de rentabilidad, un local es diferente a una vivienda que es diferente a una bodega.
¿Por qué? Por el costo, claro. Lo metros cuadrados de un local son mucho más costosos que los de la vivienda y, pueden serlo más que los de una bodega.
Hay inversionistas que se dedican solo a cierto tipo de inmuebles. A locales comerciales en malls y centros comerciales; o a locales en zonas céntricas; otros, prefieren bodegas en zonas industriales; otros, vivienda.
Tendrás que considerar el capital a invertir y el riesgo. Claramente, un local o una bodega implican un mayor riesgo: el costo de no alquilar es mucho mayor que el de una vivienda.
Los contratos de arriendo de vivienda son casi siempre a un año; en cambio, en locales y bodegas pueden ser de cinco o más.
7. Tipo de inversión:
Tienes varias posibilidades de inversión.
- La típica: comprar, alquilar y después de un tiempo, vender. La inversión consiste en obtener una renta y, sobre todo, un mayor precio de venta.
- Comprar, reformar y vender. Este negocio es lucrativo. Si eres arquitecto o ingeniero o sabes construir y reformar, es un buen negocio.
- Asociarse y construir para vender: considera que no solo es construir. También, es gerenciar, vender, legalizar. Si te gusta el negocio inmobiliario, adelante.
- Asociarse y construir para alquilar (muy de moda): oficinas de coworking, locales comerciales para alquiler, bodegas e incluso torres enteras de vivienda. En el mundo entero este formato de negocio inmobiliario prospera.